失敗しない不動産投資

みなさんは投資用物件を探すときに、何に注目されるでしょうか。
一番重要だと考えているのは、利回りではないかと思います。
確かに、投資をして収益性を上げていくためには利回りという要素も重要ですが、それにも劣らず、資産性という観点が重要です。

例えば、木造もしくは鉄骨造りの一棟建てのマンションやアパートを買う場合、その表面利回りが15％を超えているとします。そして物件価格は5000万円で築年数が20年だったとします。

表面利回りが15％を超えているなら、手が出そうになるのではないでしょうか。

しかし、このマンションは10年後には、入居率が極端に悪くなっており、収益性はかなり下がっているはずです。
更に10年後にはどうなっているかというと、建物価格は０円、家賃を下げてもなかなか入居者が集まらない状況になっていると思います。

その時には、売却するか取り壊し新しくマンションを建てるかの決断を迫られる時期であろうと思います。
売却する場合であれば、その時点で価値を持っているのは土地のみです。

つまり、収益性や利回りだけに目を奪われるのではなく、将来の10・20年後の
収益性や売却時の価格を考えないと痛い目を見ることになります。

極端な話、資産性を判断する時の比重は土地が大部分を占めます。建物はおまけのようなものです。なぜなら、建物自体は年数が経過していくと、いずれは価値を生まなくなり、その資産性は０またはマイナスになります。

次回は収益物件について資産性の重要な要素である土地の査定をする際に気をつけなくてはならないことや、その基本的な基準や視点についてお話いたします。